Opinion Works

28.01.2019

Ιδιόκτητη κατοικία και νοικοκυριά

By KPMG Team

Opinion Works

28.01.2019

Ιδιόκτητη κατοικία και νοικοκυριά

Το ποσοστό ιδιόκτητης κατοικίας στην Κύπρο ανέρχεται στο 70,7%

By KPMG Team


Των Ρένου Ιωαννίδη και Μάριου Καπνίση*

Το ποσοστό ιδιόκτητης κατοικίας στην Κύπρο ανέρχεται στο 70,7%, σε σύγκριση με το μέσο όρο της ευρωζώνης που βρίσκεται στο 65,9% (Eurostat).

Με την άνοδο της κυπριακής οικονομίας τα τελευταία χρόνια, ένας από τους βασικότερους πυλώνες του ΑΕΠ, ο τομέας των ακινήτων, παρουσιάζει σημεία ανάκαμψης. Παρά ταύτα, η προσφορά νέων οικιστικών μονάδων μειώθηκε από 17.795 το 2008 σε πολύ χαμηλά επίπεδα, μόλις 2.455 μονάδες το 2016 (CyStat). Η αύξηση που παρατηρήθηκε εντός του 2017 και του 2018 στην αδειοδότηση νέων οικιστικών μονάδων θα έχει απτά αποτελέσματα σε ό,τι αφορά στην προσφορά, μόνο μετά την πάροδο κάποιων χρόνων. Κατά την ίδια χρονική περίοδο, παρατηρήθηκε αυξημένη ζήτηση για οικιστικές μονάδες (αγορά και ενοικίαση) που τροφοδοτείται τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους αγοραστές/ενοικιαστές, αλλά και από φοιτητές, χρήστες πλατφόρμων βραχυχρόνιας ενοικίασης, κλπ.

Οι ανωτέρω συγκυρίες έχουν ανεβάσει αισθητά τις τιμές αγοράς και ενοικίασης των οικιστικών ακινήτων. Ενδεικτικά, αναφέρεται ότι η μέση τιμή οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 6,2% σε ετήσια βάση μέχρι και το δεύτερο τρίμηνο του 2018 (RICS). Ακόμα πιο αξιοσημείωτη είναι η αύξηση στην τιμή ενοικίασης μεταξύ 8,4% και 30,4% (RICS) ανάλογα με την πόλη αναφοράς (με παγκύπριο μέσο όρο αύξησης 17,8%).

Σύμφωνα με στοιχεία του IMF, τα νοικοκυριά στην Κύπρο διατηρούν τον υψηλότερο (μαζί με την Ολλανδία) δανεισμό σε σχέση με το ΑΕΠ της χώρας, ενώ έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας καταδεικνύει ότι ο μέσος δανεισμός των ντόπιων νοικοκυριών τα οποία κατέχουν ιδιόκτητη κατοικία είναι ο υψηλότερος στην Ευρωζώνη, τόσο σε απόλυτους αριθμούς όσο και σε σχέση με τα μέσα εισοδήματα των νοικοκυριών. Ο υπερβολικός δανεισμός αντανακλάται στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων των νοικοκυριών, που υπερβαίνει το 50%.

Επιπρόσθετα, σύμφωνα με τον οργανισμό Housing Europe ένα ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό του πληθυσμού στην Κύπρο έχει καθυστερήσεις στις πληρωμές των ενοικίων. Η Κύπρος έχει επίσης το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό πολιτών (μετά τη Βουλγαρία) που δεν έχουν τη δυνατότητα να κρατήσουν το σπίτι τους ζεστό, βάσει του Δείκτη Σοβαρής Υλικής Στέρησης, ο οποίος είναι σημαντικά υψηλότερος (11,7% το 2017) σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (6,7%) (CyStat).

Ο συνδυασμός των πιο πάνω οδηγεί σε μεγάλες προκλήσεις αλλά και σε στρεβλώσεις στην αγορά. Καθίσταται συνεπώς αναγκαία η υλοποίηση ολοκληρωμένης και στοχευμένης στεγαστικής πολιτικής, η οποία θα κινείται τόσο σε βραχυπρόθεσμο όσο και σε μεσο-μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Μια στρατηγική που περιλαμβάνει τη συνεργασία του κράτους και των αρμόδιων πολεοδομικών αρχών και του ιδιωτικού τομέα με καινοτόμο τρόπο σκέψης.

Η στρατηγική πρέπει να προνοεί για κάποιας μορφής προστασία των δυσπραγούντων νοικοκυριών που δεν έχουν τη δυνατότητα να εξυπηρετήσουν το δανεισμό της πρώτης κατοικίας. Η υλοποίηση του σχεδίου ΕΣΤΙΑ θα διευκολύνει ένα μεγάλο αριθμό δανειοληπτών, κάποια όμως, μερίδα νοικοκυριών ενδεχομένως να κριθούν ως μη βιώσιμα και δεν θα μπορούν να ενταχθούν στο σχέδιο.

Υπάρχουν επιτυχημένα μοντέλα που έχουν εφαρμοστεί στο εξωτερικό για άμβλυνση παρόμοιων προβλημάτων. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να υιοθετηθεί το σχέδιο πώλησης και ενοικίασης της κύριας κατοικίας (mortgage to rent scheme), η διαγραφή της διαφοράς μεταξύ του ποσού δανείου και της τιμής διάθεσης σε περίπτωση πώλησης από επιλέξιμους για το ΕΣΤΙΑ, αλλά μη βιώσιμους δανειολήπτες, η επιχορήγηση από το κράτος του κόστους προκειμένου δανειολήπτες να λάβουν συμβουλή ή να τύχουν διαχείρισης από συμβούλους αφερεγγυότητας, κτλ.

Χρειάζεται βεβαίως και ένα μακροπρόθεσμο όραμα προσιτής στέγασης, όπως υπάρχει σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες. Ενδεικτικά, η Ολλανδία έχει το μεγαλύτερο μερίδιο των κατοικιών κοινωνικής στέγασης στην ΕΕ, αντιπροσωπεύοντας το 32% του στεγαστικού και περίπου το 75% του ενοικιαστικού αποθέματος. Στη Γαλλία, οι κατοικίες κοινωνικής στέγασης αντιπροσωπεύουν περίπου το 17% του στεγαστικού αποθέματος. Στην Αγγλία, οι μισθωτές κατοικιών κοινωνικής στέγασης μπορούν, βάσει προϋποθέσεων να αγοράσουν το ακίνητο που μισθώνουν στο πλαίσιο του σχεδίου «Right to Buy» σε μεγάλες εκπτώσεις.

Επιπρόσθετα, ο ιδιωτικός τομέας μπορεί να συνδράμει στην αύξηση της προσφοράς για προσιτή κατοίκηση με πολεοδομικά και άλλα μέτρα όπως συμβαίνει σε άλλες χώρες (π.χ. υποχρέωση ανέγερσης προσιτής στέγασης ως κριτήριο για την αδειοδότηση συγκεκριμένων έργων).
Καταληκτικά, οι στοχευμένες πολιτικές στέγασης έχουν πολλά κοινωνικά και οικονομικά οφέλη, βελτιώνοντας κυρίως την ευημερία ευάλωτων μερίδων του πληθυσμού. Γιατί το δικαίωμα στέγασης αφορά όλους.

*Principal και Assistant Manager της KPMG Limited, αντίστοιχα

SHARE
FETCHING MORE CONTENT

Window will close in 15 secs

QUOTE OF THE DAY

Ό,τι δεν με σκοτώνει με κάνει πιο δυνατό.

- Φρήντριχ Νίτσε

, 1844-1900, Γερμανός φιλόσοφος