Opinion Works

03.04.2019

Η Διαχείριση Περιουσιακών Στοιχείων στον τραπεζικό τομέα

By KPMG Team

Opinion Works

03.04.2019

Η Διαχείριση Περιουσιακών Στοιχείων στον τραπεζικό τομέα

By KPMG Team


Η Διαχείριση Περιουσιακών Στοιχείων (ΔΠΣ), που είναι ευρύτερα γνωστή με τον αγγλικό όρο Αsset Management, είναι η ανάπτυξη και εφαρμογή ολοκληρωμένου σχεδιασμού διαχείρισης, συντήρησης, αναβάθμισης και διάθεσης περιουσιακών στοιχείων με σκοπό τη μεγιστοποίηση της αξίας τους.

Η συγκεκριμένη μεθοδολογία είχε πολύ περιορισμένη εφαρμογή στην Κύπρο μέχρι πολύ πρόσφατα, ενώ στο εξωτερικό παραδοσιακά δραστηριοποιούνται στον τομέα μεγάλοι ελεγκτικοί/επαγγελματικοί οίκοι και άλλες εταιρείες, με εξειδικευμένα τμήματα που στελεχώνονται με έμπειρο και κατάλληλα διαπιστευμένο προσωπικό.

Παρ’ ότι σχήμα οξύμωρο, ο συγκεκριμένος όρος ήταν ξένος κατά την περίοδο της ραγδαίας ανάπτυξης στον τομέα των ακινήτων στην Κύπρο. Ο όρος έχει ενταχθεί στο λεξιλόγιο του επαγγελματία στην Κύπρο μόνο μετά την έναρξη της οικονομικής ύφεσης και ενόψει των επακόλουθων επανακατατάξεων στην αγορά ακίνητης περιουσίας. Συγκεκριμένα, προέκυψε κυρίως λόγω της διαμορφούμενης ανάγκης για μεγιστοποίηση της αξίας και ελαχιστοποίηση του κόστους των περιουσιακών στοιχείων που περιέρχονται στην κατοχή των τραπεζών μετά από συμφωνίες με δανειολήπτες.

Από μεμονωμένη πολυτέλεια σε επιβεβλημένη ανάγκη

Μέχρι πρότινος, η εφαρμογή της ΔΠΣ ήταν περιορισμένη σε μεγάλες ενιαίες αναπτύξεις (εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία, γήπεδα golf).

Όσο η οικονομική ύφεση εξελισσόταν, η προσοχή στράφηκε αναγκαστικά στην αντιμετώπιση των Μη Εξυπηρετούμενων Χορηγήσεων (ΜΕΧ). Το ζήτημα των ΜΕΧ ήταν τόσο καίριο και μεγάλο που έθετε σε κίνδυνο ολόκληρη την οικονομία. Οι τράπεζες έπρεπε να προχωρήσουν σε καινοτόμα βήματα για την αποτελεσματική αντιμετώπιση των ΜΕΧ.

Η προσφορά ελαφρυντικών κινήτρων (φόροι, μεταβιβαστικά τέλη) για την παραχώρηση ενυπόθηκων ακινήτων στα πιστωτικά ιδρύματα έναντι μείωσης δανείων, οι οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας για μείωση των ΜΕΧ καθώς και οι αναθεωρημένες νομοθεσίες του 2015 για την αντιμετώπιση των ΜΕΧ, κατεύθυναν τις εμπλεκόμενες τράπεζες στον καταρτισμό ολοκληρωμένου σχεδιασμού με δημιουργία εξειδικευμένων τμημάτων και την επιστράτευση στρατηγικών συμμάχων για τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που περιέρχονται στην κατοχή τους.

Η Τράπεζα Κύπρου πραγματοποίησε την αρχή με τη δημιουργία του REMU (Τμήμα Διαχείρισης Ακινήτων) στις αρχές του 2016. Σύμφωνα με αναφορές, στο παρόν στάδιο το REMU κατέχει υπό διαχείριση ακίνητα αξίας πέραν των €1,6 δις, ενώ από τη δημιουργία του πραγματοποιήθηκαν πωλήσεις που υπερβαίνουν το €1 δις (παρουσίαση για επενδυτές της Τράπεζας Κύπρου, σε ό,τι αφορά τα Προκαταρκτικά Οικονομικά Αποτελέσματα για το 2018).

Ένα χρόνο μετέπειτα, η Ελληνική Τράπεζα, σε συνεργασία με την APS Holding a.s, δημιούργησε μία κοινοπραξία για την διαχείριση χρεών και ακινήτων. Σύμφωνα με δημοσιευμένα στοιχεία, τα υπό διαχείριση ακίνητα κατά τον Οκτώβριο του περασμένου έτους ανέρχονταν στα €230 εκ. σε αξία (Ενοποιημένες Οικονομικές Καταστάσεις της Ελληνικής Τράπεζας για του πρώτους εννιά μήνες του 2018).

Παρόμοια στρατηγική ακολούθησε και η Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα σε συνεργασία με την Altamira Asset Management.

Αποτελέσματα από την εισαγωγή του θεσμού της Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων
Η εισαγωγή της ΔΠΣ στην τοπική αγορά έχει επενεργήσει, μαζί βέβαια με άλλες ενέργειες, στον περιορισμό και τη μείωση των ΜΕΧ, αλλά ταυτόχρονα διαφυλάσσει τη σταθερότητα στην κτηματαγορά αποφεύγοντας τον κατακλυσμό της αγοράς από ακίνητα.

Εξίσου σημαντικό είναι το γεγονός ότι η επαγγελματική διαχείριση ακίνητης περιουσίας προσφέρει πρόσθετα οφέλη στην κτηματαγορά όπως, για παράδειγμα:

  • τη νομιμοποίηση μη εγγεγραμμένων κτηρίων
  • την καταγραφή και αντιμετώπιση παρανομιών και παρατυπιών
  • τη συνεπαγόμενη έκδοση πιστοποιητικών τελικής έγκρισης και τον διαχωρισμό και την έκδοση ξεχωριστών τίτλων για μεγάλο αριθμό αναπτύξεων
  • τη βελτιστοποίηση της αξίας γης και οικοδομών
  • τη σωστή προώθηση των ακινήτων.

Η ΔΠΣ γνώρισε άνθιση και έξω από το σύμπαν των ΜΕΧ. Η δυσκολία εξεύρεσης χρηματοδότησης από τις επιχειρήσεις ανάπτυξης γης, η αυξημένη ανάγκη αγοράς ακριβών τεμαχίων για ικανοποίηση των αναγκών των πολιτογραφήσεων και η παροχή πολεοδομικών κινήτρων για νευραλγικές αναπτύξεις, δημιούργησαν τις προϋποθέσεις στην τοπική αγορά για την εισαγωγή λύσεων από έμπειρους και ικανούς Αsset Managers για τη βελτιστοποίηση των ακινήτων, τη μεγιστοποίηση των κερδών και τη διευκόλυνση στην πρόσβαση για χρηματοδότηση μέσω παρουσίασης ολοκληρωμένων μελετών.

Ποιο το μέλλον της Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων στην Κύπρο;

Η συσσώρευση ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών, η πρόσφατη πώληση μέρους του χαρτοφυλακίου των εμπορικών δανείων της Τράπεζας Κύπρου σε επενδυτικό ταμείο, η μεταφορά των προβληματικών δανείων της Συνεργατικής Κυπριακής Τράπεζας στην Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων και η αναμενόμενη εφαρμογή του σχεδίου ΕΣΤΙΑ, αναμένονται ότι θα επιτείνουν τις ανάγκες για εφαρμογή εξειδικευμένων και ολοκληρωμένων συστημάτων διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.

Εξελικτικά, η ΔΠΣ μεταμορφώνεται από ένα θεσμό που μεταφραζόταν, στην κυπριακή πραγματικότητα, ως ένα μονοδιάστατο εργαλείο για την αντιμετώπιση των ΜΕΧ και για την προώθηση ενυπόθηκων, προς τις τράπεζες, ακινήτων για πώληση, σε μία μεθοδολογία για ολοκληρωμένη διαχείριση σε επίπεδο χαρτοφυλακίου.

Καταληκτικά, ο ρόλος της ΔΠΣ ανάγεται σε ένα σύνθετο εργαλείο, το οποίο συνέβαλε τα μέγιστα τα τελευταία χρόνια στη σταθεροποίηση του τραπεζικού τομέα αλλά και της αγοράς ακινήτων, επηρεάζοντας θετικά την ανάκαμψη της κυπριακής οικονομίας. Η πρόκληση για το μέλλον είναι η μετεξέλιξη του θεσμού αποσκοπώντας, αφενός, στη συνετή διαχείριση του αποθέματος ακινήτων που έχει συσσωρευτεί, προκειμένου να μην διαταραχθούν οι ισορροπίες της αγοράς και αφετέρου, στη διεύρυνση της διαχείρισης σε ένα μεγαλύτερο φάσμα περιουσιακών στοιχείων με σκοπό την ανάπτυξη της οικονομίας και τη δημιουργία ενός ισχυρού κλίματος επενδύσεων τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους επενδυτές. Η επιτυχία του εγχειρήματος εδράζεται στον επαγγελματισμό και την εμπειρία των οίκων που απασχολούνται στον τομέα και στην ποιοτική και εξειδικευμένη κατάρτιση των στελεχών τους.

Ρένος Ιωαννίδης, Principal, KPMG Limited

Μάριος Παπαγιάννης, Assistant Manager, KPMG Limited

SHARE
FETCHING MORE CONTENT

Window will close in 15 secs

QUOTE OF THE DAY

Success is not the key to happiness. Happiness is the key to success. If you love what you are doing, you will be successful.

- Albert Schweitzer

, French- German theologian, organist, writer, humanitarian, philosopher, and physician